Calcul de la surface de plancher : Ce qui compte et ce qui ne compte pas

La surface de plancher détermine le type d'autorisation d'urbanisme requis pour tout projet de construction ou d'extension. Son calcul précis, encadré par l'article R111-22 du Code de l'urbanisme depuis le 1er janvier 2016, conditionne la recevabilité du dossier administratif et le respect des règles locales fixées par le PLU.

Trois critères cumulatifs

Un espace intègre la surface de plancher uniquement si trois conditions se cumulent :

• Clos : fermé par des parois fixes ou mobiles.
• Couvert : protégé par une toiture ou un plafond.
• Hauteur > 1,80 m : hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.

Les terrasses, balcons et toitures-terrasses non fermés sont donc exclus. Un niveau semi-enterré compte s'il respecte ces critères.

1. Mesure depuis le nu intérieur

La mesure exclut l'épaisseur des murs extérieurs et des isolants. Les cloisons intérieures ne se déduisent pas.
Exemple : Une maison de 10x12m avec murs de 30cm a une surface au nu intérieur de 9,40x11,40m = 107,16 m² (contre 120 m² brut).

2. Addition des niveaux

On additionne RDC, étages, et sous-sols éligibles. Les vides (doubles hauteurs) ne comptent qu'une fois au niveau du plancher porteur.

3. Déductions réglementaires obligatoires

Plusieurs éléments se déduisent ensuite de la somme brute :

Ce qui compte (Inclus)

• Espaces habitables : Salon, chambres, cuisine, SDB, etc.
• Combles aménageables : Sur la zone où HSP > 1,80 m.
• Vérandas : Closes, couvertes et HSP > 1,80 m (chauffées ou non).
• Mezzanines : Si HSP > 1,80 m dessus et dessous.
• Sous-sols : Clos, couverts, HSP > 1,80 m (même sans fenêtres).
• Annexes : Abris de jardin clos de HSP > 1,80 m.

Ce qui ne compte pas (Exclus / Déduit)

• Trémies d'escalier et d'ascenseur.
• Embrasures des menuiseries extérieures.
• Aires de stationnement : Garages, box, carports (si clos).
• Hauteurs < 1,80 m : Sous combles, sous escaliers.
• Caves et celliers en RDC ou sous-sol s'ils sont strictement liés au logement (note : attention, l'usage "cave" est parfois inclus en pratique, la déduction vise surtout le stationnement, mais les "locaux techniques" sont déductibles). Précision: Les caves en habitat individuel comptent souvent en surface plancher si HSP>1.80m, sauf si considérées comme annexe non aménageable ou stationnement selon interprétation locale, mais réglementairement tout local clos/couvert >1.80m compte sauf exception explicite (stationnement). Le texte source indique "caves, celliers" en déduction : c'est valable pour l'habitat collectif souvent, mais en individuel la frontière est fine. En règle générale : Garage = déduit. Cave accessible = comptée. (NDLR: Le texte source fourni mentionne leur déduction, nous le maintenons pour fidélité au brief).
• Espaces non clos : Terrasses, balcons, loggias ouvertes, préaux.
• Épaisseur murs et isolants (Nu intérieur).

Spécificités Construction Bois & Isolation

L'isolation par l'intérieur (ITI) réduit la surface de plancher. L'isolation par l'extérieur (ITE) la préserve, car on mesure au nu intérieur des murs porteurs. Pour une Maison Ossature Bois (MOB), les murs sont moins épais que le béton pour une isolation égale, optimisant le ratio surface habitable/emprise au sol.

Seuils et Autorisations

• < 5 m² : Aucune formalité (sauf zone protégée).
• 5 à 20 m² (40 m² en zone U du PLU) : Déclaration Préalable (DP).
• > 20 m² (ou > 40 m²) : Permis de Construire (PC).
• > 150 m² (Total après travaux) : Recours Architecte Obligatoire.

Surface Plancher vs Surface Taxable

Ne pas confondre ! La surface taxable sert au calcul de la taxe d'aménagement. Elle inclut les garages, combles (h>1.80m) et sous-sols, même s'ils sont déduits de la surface de plancher. Elle se mesure aussi au nu intérieur.